作為資本市場(chǎng)深化改革、提高直接融資比重的重要舉措，REITs的出現(xiàn)與發(fā)展，以金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革撬動(dòng)投融資機(jī)制的創(chuàng)新，正是改革的鮮活實(shí)踐

新發(fā)行29只不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱“REITs”），累計(jì)發(fā)售規(guī)模超655億元；首批消費(fèi)設(shè)施REITs和首只水利、水電、跨海大橋REITs上市；REITs的資產(chǎn)類型增至8大類……2024年我國(guó)REITs市場(chǎng)迎來(lái)了蓬勃發(fā)展的一年，不僅發(fā)行明顯提速，覆蓋的資產(chǎn)類型也不斷擴(kuò)容，邁入擴(kuò)面提質(zhì)的新階段。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：“必須統(tǒng)籌好做優(yōu)增量和盤活存量的關(guān)系，全面提高資源配置效率。”作為資本市場(chǎng)深化改革、提高直接融資比重的重要舉措，REITs的出現(xiàn)與發(fā)展，以金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革撬動(dòng)投融資機(jī)制的創(chuàng)新，正是改革的鮮活實(shí)踐。

以改革盤活存量、做優(yōu)增量，能夠激活投資的良性循環(huán)。2021年6月，我國(guó)首批9只REITs發(fā)行上市。這一資本市場(chǎng)的改革創(chuàng)新產(chǎn)品將成熟資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，是存量資產(chǎn)以公開(kāi)募集基金的形式進(jìn)行融資的金融工具。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，REITs就是資產(chǎn)的公開(kāi)上市，投資者可以像股票一樣買賣交易這一產(chǎn)品。這一新產(chǎn)品有力推動(dòng)了存量資產(chǎn)的盤活，打開(kāi)了增量投資的空間。

固定資產(chǎn)往往投資大、周期長(zhǎng)，資金回收慢。資產(chǎn)的持有企業(yè)通過(guò)發(fā)行REITs能夠把資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給投資者，獲得權(quán)益資金，這就相當(dāng)于能夠?qū)⒃缺豁?xiàng)目占用的資金“騰挪”出來(lái)。同時(shí)，REITs明確要求原始權(quán)益人的回收資金應(yīng)當(dāng)再次投入新的項(xiàng)目建設(shè)或者收購(gòu)存量資產(chǎn)。以全國(guó)首單光伏REITs項(xiàng)目中航京能光伏REIT為例，原始權(quán)益人京能國(guó)際回收資金7.19億元，用于風(fēng)電、太陽(yáng)能電站的再投資，形成盤活存量資產(chǎn)、帶動(dòng)增量投資的良性循環(huán)。

以改革盤活存量、做優(yōu)增量，能夠促進(jìn)供需的有效銜接。3年多來(lái)，REITs試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)加速匯聚、示范效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，市場(chǎng)體系建設(shè)也持續(xù)優(yōu)化完善。持續(xù)健全市場(chǎng)制度、優(yōu)化市場(chǎng)生態(tài)，推動(dòng)2024年REITs發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量和規(guī)模創(chuàng)年度新高。截至2024年底，全市場(chǎng)已上市REITs產(chǎn)品58只，募資總規(guī)模超1660億元。

供給側(cè)的持續(xù)改革擴(kuò)容，不斷牽引需求側(cè)快速增長(zhǎng)。REITs發(fā)行提速，為市場(chǎng)提供更多優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的，帶動(dòng)投資者配置意愿提升。以2024年發(fā)行的招商蛇口租賃住房REIT為例，該產(chǎn)品資金認(rèn)購(gòu)熱情高漲，網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)高達(dá)93.65倍。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，REITs提供了資產(chǎn)配置的新渠道，為存量資產(chǎn)吸引更多社會(huì)資本的同時(shí)，也讓更多人能夠參與投資重大項(xiàng)目，更好分享中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的紅利。

當(dāng)前，雖然規(guī)模已經(jīng)站上千億元級(jí)臺(tái)階，但我國(guó)REITs仍處于發(fā)展初期。推動(dòng)REITs進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)面，為穩(wěn)投資擴(kuò)內(nèi)需、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)揮更大作用，還需各方共同努力。監(jiān)管部門要繼續(xù)加大對(duì)REITs政策支持力度，持續(xù)改善市場(chǎng)生態(tài)；項(xiàng)目發(fā)起人要拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提升建設(shè)運(yùn)營(yíng)能力；基金管理人和中介機(jī)構(gòu)需更好地承擔(dān)起市場(chǎng)相應(yīng)角色，落實(shí)好各項(xiàng)監(jiān)督要求。通過(guò)形成合力，一個(gè)透明、規(guī)范、具有成長(zhǎng)性的REITs市場(chǎng)將健康發(fā)展。